Отже, Ви все-таки прийняли рішення про будівництво власного будинку. Ви вже уявляєте, яким він буде, які плоди ростимуть у саду, де розмістите альтанку. Однак, з іншого боку, Ви розумієте, що перш ніж мрія стане реальністю, перш ніж почнуть рости стіни Вашого будинку, Вам необхідно знайти та купити земельну ділянку, яка дасть змогу втілити усі бажання.

Беручи до уваги великий досвід нашої компанії у сфері будівництва приватних будинків, ми підготували кілька порад, які, сподіваємося, стануть Вам у пригоді.

У цій статті ми зосередимось на характеристиках самої ділянки, а не на юридичних чи дозвільних процедурах. Наголосимо лише на одному: цільовим призначенням земельної ділянки (зазначається в державних актах на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою) повинно бути “під будівництво та обслуговування житлового будинку”.

Отже, при виборі земельної ділянки для будівництва будинку слід врахувати такі фактори:

• Площа ділянки, рельєф, тип ґрунтів та глибина залягання ґрунтових вод: 

- Чим більша ділянка, тим більше можливостей для розташування будинку, створення цікавого ландшафту,  тощо. Але більша ділянка, у свою чергу, вимагає додаткових витрат на її облаштування, утримання, будівництво огорожі та ін. Найкращими вважаються ділянки у формі квадрата. Що стосується їх площі, то оптимальним співвідношенням площі ділянки до площі забудови (тобто площі першого поверху) фахівці називають 1:10. Проте, на нашу думку, дотримуватися такого співвідношення не обов’язково, адже цей показник більше залежить від Ваших побажань (тобто від Вашого бачення, можливості вибору земельної ділянки, фінансової спроможності тощо).

- Рельєф та тип ґрунтів відіграє важливу роль при влаштуванні фундаменту, земляних роботах, посадці дерев та кущів, розбивці газону чи грядок. Чим гірші ґрунти та крутіший рельєф, тим більше доведеться витратити коштів на додаткові роботи.

- Високий рівень ґрунтових вод призведе до збільшення витрат на влаштування системи дренажу, захист фундаменту, облаштування підвалу, не дозволить нормально рости та розвиватися більшості з плодових та декоративних дерев.

• Інженерні мережі (світло, газ, вода та каналізація):

- Звісно, найкращий варіант – це наявність інженерних мереж поруч з ділянкою. За відсутності ж газу та світла Ви повинні дізнатися вартість їх підведення та визначитись з тим, чи готові Ви до таких додаткових витрат (що стосується електроенергії, то варто поцікавитись, чи є на підстанції необхідна потужність для Вашого будинку, наприклад, 15 кВт). Відсутність води можна замінити свердловиною. При цьому важливо володіти інформацією про те, якої глибини має бути свердловина, та про якість води у ній для даної місцевості.Це потрібно для обчислення витрат на буріння свердловини та встановлення системи очищення води, якщо така буде необхідна. За відсутності каналізації можна встановити систему очищення стічних вод (септик).

- Наявність інженерних мереж поряд з ділянкою не означає, що ви зможете під’єднати їх до будинку за “розумні” гроші. Перш за все, слід з‘ясувати, чиї ці мережі. Якщо, наприклад, їх прокладанням займалися Ваші потенційні сусіди, вони можуть вимагати у Вас певної компенсації за право під’єднатися.

- Як висновок: незалежно від того, чи мережі проходять поруч з ділянкою, чи вони взагалі відсутні, Ви повинні мати чітке уявлення про вартість їхнього під’єднання (і бажано - не лише на словах), щоб уникнути в майбутньому зайвих витрат.

• Транспортне сполучення, інфраструктура та інше:

- Проаналізуйте транспортне сполучення, стан доріг, те, як відбувається вивіз сміття, відстань до зупинки маршрутки, магазину, школи, дитячого садка, місця роботи, лікарні, парку та ін. Факт наявності у Вас автомобіля не є вирішальним, адже до Вас можуть приїжджати родичі чи друзі, у яких немає авто. Дізнайтесь, у якому стані дороги в зимовий період, як часто їх розчищають.

- Поцікавтесь генпланом та планом розвитку прилеглої території. Розгляньте можливість будівництва у перспективі поруч з Вашим будинком об’єктів, що можуть погіршити (завод, багатоповерховий будинок та ін.) чи, навпаки, покращити (дитячий садочок чи майданчик, магазин, школа, тощо) привабливість Вашої ділянки.

- Дізнайтесь про обмеження, які існують поряд з ділянкою: високовольтні лінії, підземні комунікації (магістральні ліні водопостачання, газопостачання), екологічно негативні об’єкти (заводи, ферми, автомагістралі тощо).

- Зверніть увагу на відстань сусідніх будинків до межі вашої ділянки, адже якщо відстань буде невеликою, це може створити певні перешкоди для розташування Вашого будинку.

- Іноді важливе значення має під’їзна дорога, якою буде їздити важка будівельна техніка, що використовується в процесі будівництва (кран, екскаватор, бетонозмішувач, вантажні авто з цеглою, піском, щебенем та ін.). Відомі випадки, коли ділянка з усіх боків мала облаштований гарний під’їзд (вся дорога замощена бруківкою), і сусіди не дозволяли використовувати для будівництва важку техніку. Як результат, додаткові витрати на будівництво (ремонт дорожнього покриття та використання менш важких механізмів). Проте є й інші приклади – коли для руху важкої техніки потрібно робити (чи покращувати) під’їзну дорогу, особливо, коли будівництво здійснюється в дощову погоду.

- Остерігайтесь купівлі ділянки взимку, коли все вкрито снігом.

- Поспілкуйтесь із сусідами, дізнайтеся про те, які проблеми та настрої панують навколо, які особливості даної місцевості (сильні вітри, запахи в певний період, влітку багато змій та ін.).

- Якщо у Вас є проект або своє бачення майбутнього будинку, спробуйте уявно “посадити”його на ділянку та “подивіться”, як він розміщуватиметься відносно сторін світу, який вигляд відкриватиметься з тераси, вітальні, спальні чи кухні.

- Ділянка повинна справляти приємне враження (внутрішній голос повинен підказувати: “Я хочу тут жити !”).

- Перед купівлею ділянки радимо звернутись за порадою до архітекторів та будівельників. Зокрема, Ви можете зв’язатися з фахівцями нашої компанії.

• Вартість земельної ділянки:

- Існує така думка, що на земельній ділянці та фундаменті економити не потрібно. Звісно, у кожної людини є своє бачення та різні фінансові можливості, але земельна ділянка - дуже важливий елемент у процесі будівництва власного будинку, тому до її купівлі слід підходити виважено та тверезо. Вартість земельної ділянки в середньому дорівнює 20% від вартості будинку, тому якщо розглянути купівлю дорожчої ділянки (кращої за багатьма параметрами) як інвестицію, то вона буде більш виправданою. (Розглянемо приклад:є дві ділянки - вартістю 40 тис. у.о. (знаходиться ближче до центру міста, з розвиненою інфраструктурою) і 10 тис. у.о. (віддалена, з поганою інфраструктурою). Вартість будівництва в обох випадках однакова (наприклад, 100 тис. у.о.). Повна вартість будівництва в першому випадку – 140 тис у.о., в другому випадку – 110. Якщо після завершення будівництва Ви вирішили продати будинок, то в першому випадку у Вас буде можливість повернути вкладені у будівництво кошти (навіть з невеликим прибутком), у другому ж - ви не зможете повернути навіть це).

- Якщо у вас є кілька варіантів по вибору земельної ділянки, і ви вагаєтесь, на якій зупинити свій вибір, то з фінансової точки зору (саме з фінансової!) радимо діяти наступним чином: потрібно обрати найкращу (можливо, найдорожчу) земельну ділянку як еталон і прорахувати по всіх інших ділянках вартість покращень, які необхідно внести, щоб вони могли досягти характеристик “еталонної” (підведення комунікацій, виправлення рельєфу, під’їзні дороги, додаткові витрати на фундамент, демонтаж існуючих старих будівель, влаштування системи дренажу тощо). Проаналізувавши усі ці дані, Вам буде простіше зробити свій вибір.

- Якщо ж ви зупинили свій вибір на ділянці, яка має певні недоліки, але, незважаючи на все, вам подобається, проблеми в цьому немає. Всі фізичні недоліки земельної ділянки можна виправити шляхом додаткових капіталовкладень.

- На нашу думку, основним фактором у процесі прийняття рішення про купівлю земельної ділянки має бути розуміння того, що вас чекає далі, яким має бути наступний крок після оформлення договору купівлі-продажу. Чим більше інформації у вас буде на етапі купівлі земельної ділянки, тим менше неприємних сюрпризів ви отримаєте в майбутньому.